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奥体迷云近千万房源抢破头,万上 [复制链接]

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追踪热点楼盘,透析市场现象。

这里是辣目盘盘子。

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今天,林溪雅苑二期非人才房再次摇号,这次选房会不会又是一次购房者们倾其所有的奋力一搏?

动辄万+、万+的林溪雅苑尚且炙手可热,在林溪雅苑东侧步行约米的地方,还有一个项目,你们知道吗?

前方高能预警

10月开盘、均价约3.6万元/平米、总价万元起——斓公馆终于要来了。

01

酒香不怕巷子深!万+上车奥体

住宅?公寓?傻傻分不清楚

斓公馆地处于奥体版块中新大道南、南谢雨街西。所在地块的开发可以说是一波三折,起先是被顺驰地产拍下,还没等到开发,这宗地块就“熬”走了公司——顺驰地产资金链断裂。

这宗地块在年由路劲地产收购,当时楼面价甚至不到元/平米。年9月,顺驰地产也被路劲基建收购了。辗转至今,终于要面世了。

据了解,该项目去年就有入市的打算,当时在新房市场上也掀起了不小的波澜,如今终于要面世了,这次大概率不会鸽了——从施工现场来看,住宅部分的楼幢已经盖到十几层了,进度还算比较快的。

住宅建设进度

小编按照地块所在位置找到了斓公馆的临时接待处,就在地块对面即路劲主场二期门口的路劲地产苏州商管的办公室,地图上没有标注,只身前往的小伙伴们记得带上善于发现的大眼睛。

图左:地块实景;图右:路劲二期

接待处门头

除了两幢住宅肉眼可见的拔地而起外,小编绕道地块东侧后,发现商业部分也已露出地面。据接待处的置业顾问表示:住宅和商业将于明年年中同期投入使用。

图左:住宅楼幢;图右:商业楼幢

工地目前依然是风风火火在作业中,按这个施工进度,如期交付应该是不成问题的。

小编从项目周边实探发现,地块南侧道路较窄,只有两车道。而地块东侧道路较宽阔,是双向四车道,还有人行道,但目前界面比较一般,待项目建成交付后,或有改善。

地块南侧道路

地块东侧道路

斓公馆一共只打造了2栋住宅,1栋27层,另1栋20层,共套高层房源,其中有套是人才房,非人才套,体量很小。

房源预估均价3.6万元/平米,还是硬、软装齐全(不仅有空调、新风等,还自带床和柜子等家具),真正意义上的拎包入住。

斓公馆一共公布了3种户型,分别是85平米两室两厅一卫、平米三室两厅两卫和平米三室两厅两卫。这将是奥体版块入手总价门槛最低的项目了,同区域内没有替代品。据接待处置业顾问透露:项目最小户型总价在-万元就能买到。

截止9月6日,斓公馆已累计预约组客户。据悉,该项目只打算接受组客户预约,约满为止。

鸟瞰效果图

从曝光的户型设计来看,户型都是偏长进深的设计,风格更偏公寓设计。整体来说,户型方正且南北通透,二开间朝南,主卧套间设计。但这样的户型设计采光不充分,居住舒适度会大打折扣。

85平米两室两厅一卫

平米三室两厅两卫

平米三室两厅两卫

左右滑动查看户型图

值得注意的是,斓公馆除了两幢住宅自带的底商外,项目还配建有单独的商业体。据了解,这是一个崭新的商业MALL的形式,涵盖高端商业、酒店等,商业部分将与住宅部分同期交付,业主入住后生活便利程度还是很高的。

住宅+底商效果图

自带商业的住宅必须要考虑的是如何入户,能否保障安全。对此,接待处工作人员向我们介绍:业主入住后,都是在单幢楼幢的底层大厅入户。

建筑形态类似70年产权公寓,但接待处工作人员表示,斓公馆的产品产权为70年,交付后都是按照民用水电收费,也能上学。还有社区公园、中央公园、康体游园、亲子乐园等规划。

02

改善房源成交量陡增

奥体小户型房源将“有价无市”?

近年来,每次奥体上新,都是可以载入“苏州楼史”大事件。除了林溪雅苑,还有中海上东区、仁恒海和云庭……每一次开盘都够写一章“红楼梦”的了。(注释:红的发紫的楼盘买到了都跟做梦一样)

目前,奥体版块的新房供应主要来自于林溪雅苑,待入市的有将在下月加推的斓公馆和正在规划建设中的南京安居地块。新房市场仍处于供不应求的状态,基本上版块内卖什么,购房者就买什么。

相较于新房市场,二手房市场的看点就大了。

以斓公馆周边二手房为例,周边住宅挂牌均价从3.2-7.1万元/平米不等。按照斓公馆放风3.6万元/平米的均价来看,倒挂最高可达3.5万元/平米,还是非常惊人的。

图源:贝壳

此前唐宁府1套面积约㎡的房源,成交单价更是高达约8.2万/平米,直接刷新小区成交单价记录。奥体这个版块,给人的期待值又up了。

从周边中介门店挂牌房源来看,价差主要源于小区新旧程度,越新的小区均价越高。奥体是苏州地缘性较弱的版块,客群不局限于周边居民,还来自于苏州各个区域,学校、商业都是重要考虑因素。

值得注意的,今年奥体版块、乃至整个园区市场,二手房成交房源类型,一改往年的小户型主导。

周边中介门店实拍

据奥体中介表示:今年以来,版块内的小户型成交周期愈发的长,而平米以上的纯改善户型成了市场上的新宠,不仅成交周期大幅缩短,成交量也翻番了。有些带地下室的大面积户型,也有不少购房者抢着要买。

如今的奥体版块,竟是纯改善的天下了。

照这个趋势发展下去,奥体版块内的小户型房源受众将越来越小,今后产生“有价无市”的现象也不无可能。

结语:每个大城市的奥体,似乎都是一个大IP,往往会带领着一个版块、乃至一个城市后续房价的增长。但就苏州来说,奥体在年投入使用时,房价就已经居高不下了。

苏州奥体中心

苏州受限于城市能级,苏州奥体举办国家级乃至世界级的赛事机会较少。因此,苏州奥体带动版块发展的能效相较南京这些省会城市就较低,世界门户效用也较低。但作为苏州人自己的奥体来说,它也足够优秀了。

你看好奥体版块的发展和潜力吗?欢迎留言讨论!

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